Бедным ростовчанам закроют доступ к ипотеке

Статистика Центробанка показывает, что большой процент заемщиков, которые оформили ипотеку с низким первоначальным взносом или вообще без него, ушел в число должников по платежам менее чем за год использования ипотеки. При этом, те заемщики, у которых размер первоначального взноса был выше 40%, проблем с погашением кредита практически не испытывали. Как пояснил регулятор, за год доля выдачи ипотеки с первоначальным взносом ниже 20% выросла с 6,8% до 29,5%. Центробанк решил принять меры и ограничить возможные риски. Банки могут либо оставить прежние требования к размеру первоначального взноса и понести дополнительные расходы в виде обязательных отчислений, либо убрать из своей продуктовой линейки кредиты с первоначальным взносом менее 20%. Эксперты считают, что данная мера регулятора приведет к росту процентных ставок и негативно отразится на общем объеме выдачи ипотечных кредитов.

Банки против

"В настоящее время на долю ипотеки с первоначальным взносом менее 20% в целом по рынку приходится около 15% случаев", - рассказывает руководитель управления маркетинга банка "Дельта Кредит" Алексей Подвигин. По его словам, процентная ставка по ипотеке в ряде банков снижается с ростом размера первоначального взноса. "Если повышение ставок, либо отказ от выдачи кредитов с низким первоначальным взносом будет носить массовый характер, это повлияет на доступность ипотеки для населения", - считает он.

Однако пока ни один из десяти системообразующих банков в Ростовской области не рискнул повысить минимальный взнос до 20%. "Газпромбанк", "Открытие", "Промсвязьбанк" и "Райффайзенбанк" кредитуют с первоначальным взносом от 10%, условия ипотечного кредитования в "ЮниКредите", Сбербанке, "Росбанке" и "Россельхозбанке" и ВТБ начинаются с первоначальным взносом от 15% и только "Альфа-Банк" установил минимальный порог в 50%.

Как поясняет главный аналитик "Промсвязьбанка" Дмитрий Монастыршин, банки сегодня заинтересованы в наращивании ипотечного портфеля. С ним соглашается и директор сети отделений "Райффайзенбанка" по Ростовской области Наталья Рогачева, которая отказ банков в повышении размера первоначального взноса объясняет сложившейся ситуацией на рынке недвижимости Ростовской области и страны в целом. "В последние годы соперничество за качественных клиентов, к коим всегда относились ипотечные заемщики, обострилось. Высокая межбанковская конкуренция привела к появлению продуктов с небольшим первоначальным взносом или, в редких случаях, полному его отсутствию. Доля таких программ на рынке незначительна. В среднем клиенты готовы оплатить из собственных средств около 30% стоимости квартиры. При этом банки чаще всего просят внести первоначальный взнос в пределах 10-20%", - рассказывает она.

Полностью отказаться от первоначального взноса, по мнению Рогачевой, было бы нецелесообразно. Человек, который на протяжении последних нескольких лет, сформировал у себя привычку откладывать деньги, накапливая на первоначальный взнос, сможет скорее выполнить обязательства перед банком, чем тот заемщик, который такой привычки не имеет.

"Намерение регулятора предотвратить рост так называемого ипотечного пузыря, когда объемы жилищных кредитов будут существенно превышать возможности населения обслуживать свои долги, вполне объяснимо. Вместе с тем, платежеспособность населения не растет, при этом ставки по ипотеке снижаются, а стоимость квадратного метра меняется несущественно. Желающие улучшить жилищные условия не хотят упускать такую возможность", - говорит Рогачева.

Как отметила Рогачева, наиболее востребованными остаются экономичные варианты – небольшие однокомнатные квартиры со сроком выплаты кредита 15 лет. По ее словам, повышать первоначальный взнос в банке не планируют.

Агентства недвижимости в растерянности

В случае, если банки поднимут первоначальный взнос до 20%, региональный рынок недвижимости просядет как минимум на 5%, считают опрошенные RostovGazeta эксперты. Региональное министерство строительства такое падение не пугает.

"Наличие первоначального взноса в размере 20% - это абсолютно обычные требования на рынке ипотечного кредитования. На заре кредитования банки требовали и 35%, и 40%, потом, когда ввели стандарты АИЖК, чтобы все банки приучить работать по единому формату, по одним документам, и с одними понятными и четкими требованиями, ставку опустили до 30%", - вспоминает министр строительства региона Николай Безуглов.

По его словам, по мере развития конкуренции в банковском секторе кредитные организации начали опускать требования к размеру первоначального взноса до 20% и ниже. "Поэтому уравновешивание требований к первоначальному взносу на уровне 20% нас абсолютно не пугает – это нормальное требование для устойчивого существования ипотечных программ. Рынок от этого ничего не потеряет", - говорит Безуглов.

Генеральный директор агентства недвижимости "Ваш выбор+" Петр Запорожец считает, что мера Центробанка своевременная, поскольку произвольная выдача ипотеки без должной оценки риска невозврата в ряде кредитных организаций в предшествующие годы и дальнейшее снижение процентной ставки могут привести к ажиотажу на рынке ипотечного кредитования и, как следствие, росту просроченной задолженности среди тех заемщиков, для которых на данном этапе было бы накладно обслуживать кредит.

"Сейчас, когда большое количество людей обращается за кредитом с минимальным первоначальным взносом, на мой взгляд, чтобы не вгонять рынок обратно в кризис, введение такого положения целесообразно. Не хочется повторения опыта других стран, когда люди брали кредиты, не оценивая риски, а отдавать деньги оказалось нечем", - говорит он.

Людям, для которых вопрос с приобретением собственного жилья стоит крайне остро, и которые в настоящее время не имеют возможности внести первоначальный взнос на уровне 20%, Подвигин посоветовал взять потребительский кредит. Запорожец такую инициативу банкира не разделяет и не верит, что заемщики массово начнут обращаться в банки за потребительскими кредитами, чтобы компенсировать недостающий процент на первоначальный взнос. "Я не думаю, что люди обратятся за потребительскими кредитами в другие банки, скорее, позаимствуют недостающие средства у родственников. Сейчас не актуально брать отдельно потребительский кредит и ипотеку, люди обдуманно подходят к вопросам кредитования", - подчеркивает эксперт.

По его словам, рост рынка ипотечного кредитования возможен в том случае, если в стране параллельно наблюдается экономический рост, если растет покупательская способность. "Если ориентироваться на покупательскую способность, то после повышения размера первоначального взноса до 20% доступность жилья естественно упадет. Клиенты, которые готовы внести менее 20% стоимости квартиры, это подавляющее большинство от общего числа ипотечных покупателей", - подтверждает слова главы агентства недвижимости ипотечный брокер ООО "Стройкомплекс" Анжелика Соколинская.

По мнению эксперта, повышение первоначального взноса приведет к тому, что определенное количество семей на время отложит покупку квартиры, чтобы накопить не 15%, а 20% процентов суммы на первоначальный взнос. "Это прямо пропорционально отразится на количестве сделок с недвижимостью, прежде всего, на первичном рынке в среднем ценовом сегменте", - поясняет Соколинская.

Рогачева считает, что инициатива регулятора по вводу повышенных коэффициентов риска для ипотечных кредитов не сильно скажется на объемах их выдачи. "Скорее всего, с введением повышенных коэффициентов риска программы с первоначальным взносом меньше 10% совсем исчезнут. Как основное конкурентное преимущество банки будут рассматривать размер ставки. Финансово здоровые игроки, у которых все хорошо с ликвидностью и достаточностью капитала, продолжат делать клиентам хорошие ценовые предложения", - подытоживает она.

Монастыршин считает, что по мере накопления пула кредитов, выданных уже после введения новых требований Центробанка, банки будут постепенно повышать требования к первоначальному взносу с минимальных 15% до 20%, но, по оценкам эксперта, это произойдет не раньше, чем через 2-3 года. "Возможное повышение требований к размеру первоначального взноса с 15% до 20% в перспективе приведет к замедлению темпов роста ипотечных портфелей. Заемщикам, не имеющим достаточно средств, придется либо откладывать покупку до накопления большего первоначального взноса, либо выбирать жилье меньшей стоимостью", - полагает эксперт.

Всего в Ростовской области в 2017 году выдали 25,2 тысячи ипотечных кредитов на сумму почти 42,3 миллиарда рублей, свидетельствуют данные ЦБ. Средневзвешенная процентная ставка за год составила 10,4%. Процентная ставка по Южному федеральному округу остается одной из самых низких (после Астраханской области и Республики Калмыкии). Объемы ипотечного кредитования с 2016 года в количественном эквиваленте выросли на 30%, в денежном – на 37%, по сравнению с кризисным 2015 годом показатели увеличились на 58% и на 72% соответственно. По объемам выдачи кредитов Ростовская область, по сведениям АИЖК, не вошла в десятку регионов страны, что говорит о потенциале к росту.